Ugrás a tartalomhoz Lépj a menübe
 


Ferencvárosi ingatlankörkép: mit, hol és mennyiért?

2009.07.18

Bár a IX. kerület a főváros egyik legnagyobb átalakuláson keresztülment területe, egyes részein mintha megállt volna az idő. A körút és a Haller utca közötti területre rá sem ismernének az egykori lakók, a Lágymányosi híd környékén pedig csak most jön az igazi átalakulás. A József Attila lakótelep viszont marad a régi...

 


Négy az egyben

Kép A Ferencvárost ingatlanpiaci szempontból négy jól elkülöníthető részre oszthatjuk: a legfelkapottabb és egyben legdrágább rész a Ferenc körútól beljebb eső terület, azaz a Ráday és a Lónyay utca környéke. Itt alig találni eladó lakást, ha pedig mégis akad ilyen ingatlan, annak igencsak megkérik az árát. A körút és a Haller utca közé eső területen már nem annyira borsosak az árak, és ezen a részen új fejlesztések is szép számmal akadnak. Ehhez a területhez csatlakozna a spanyol Habitat kétezer lakásos fejlesztése is, amelyet a spanyol beruházó eredetileg a Mester-Máriássy-Vágóhíd utcák által határolt 5,4 hektáros telken tervezett megkezdeni még a tavalyi évben. Ez a fejlesztés azonban csúszik, sőt, a Habitat már meg is szabadult a terület jelentős részétől. A Lágymányosi hídtól délre lévő 32,5 hektáros területre tervezett Duna City óriásprojekt, ugyanakkor a terv szerinti ütemben halad. A kerület negyedik egysége a József Attila lakótelep, amelyen az előzőekkel szemben változásnak nyomát sem látni: itt még fűtéskorszerűsítés is csak elvétve történt.

A körút vonzásában
Kép

A Ferenc körút vonzáskörzetében az alacsony rezsijű, egy-másfél szobás lakások a  keresettek, de azok közül sem mindegyik. "Azt vettük észre, hogy mostanra az ár lett a meghatározó: míg régebben az érdeklődők maximum 50 négyzetméteres, másfél szobás otthonokat kerestek, addig ma nem annyira a méret és a szobaszám, sokkal inkább az ár az, ami elsődlegesen számít. Még az sem baj, ha az ingatlan egyszobás, feltéve, hogy a vételára 14–15 millió forint alatt marad – mondja Weywara Tibor, a Bokréta Lakáscentrum értékesítője, majd folytatja: Mi alapvetően fejlesztők vagyunk, de irodánkban a használt lakások iránti keresleten mérjük le az igényeket. Azt tapasztaljuk, hogy ha másfél szobás használt lakás jó áron kerül a piacra, az 3–4 nap alatt elkel. Hozzánk is hetente 5–6 ilyen jellegű megkeresés érkezik, de ez a lakástípus sajnos hiánycikk. A legújabb fejlesztésünknél pont ezt használjuk ki: a Sobieski utcában 42–46 négyzetméteres, 390 ezer forintos négyzetméteráron kínált ingatlanokat építünk, és komoly érdeklődésre számítunk, mert a külső ferencvárosi rész a válság ellenére keresett: sokan vesznek itt lakást egyetemistáknak is."

Aranyháromszög

Mára bekerült a köztudatba, hogy a Ferencvárosban komoly fejlesztések történtek, talán ezért keresett ma is ez a terület. A terek, így például a
Ferenc tér vagy a Bakáts tér a zöldfelületek miatt is kedveltek, de a díszburkolatos utcák is jobban vonzzák a vevőket: a lakások a körúttól délre a Viola és a Thaly Kálmán utcáig adhatók el legkönnyebben. Kedvelt a körúttól északra fekvő Ráday és a Lónyay utca is, de az ottani lakásokat a magas ár miatt kevesen tudják megvenni: "Bár a Lónyay utcában 370 ezer forintos négyzetméteráron is találni lakást, de olyan 80 négyzetméteres Ráday utcai ingatlan is van, amelyet 60 millió forintért kínálnak. A reális négyzetméterár itt 400–450 ezer forint." – tudtuk meg Weywara Tibortól.

 



Gáti Magda, a
Centrum Ingatlaniroda vezetője azt tapasztalja, hogy a vevők leginkább a jól kiadható, 30 négyzetméter körüli, 8–9 millió forintos lakásokat keresik a környéken – ezeket jellemzően kisbefektetők veszik meg. Ebből a szempontból a legnépszerűbb a Ferenc tér, a Liliom utca és a Viola utca környéke – azon belül is a Klinikákhoz közeli terület. A körút és a 6-os villamos szomszédsága az irodavezető szerint jellemzően nem szempont vásárláskor, az viszont elvárás, hogy a metró 5–6 percnyire legyen a lakástól. Az irodavezető arról is beszámolt, hogy míg novemberben és decemberben akadtak a környéken 28–30 millió forintért vásárló készpénzes vevők, addig mára csak kisbefektetőkkel találkozni.

 

Lakótelepi körkép: város a városban

A metró vonalán továbbhaladva, a Könyves Kálmán körúton túl, az Üllői út, az Ecseri út, a Gyáli út és a Határ út által körülzárt területen találjuk a József Attila lakótelepet, amely önálló részönkormányzattal is rendelkezik. A lakótelep négyemeletes házait még 1960 és 1965 között húzták föl, majd 1980-ban bővítették klasszikus, tízemeletes panelépületekkel. Mint Tapasztó Istvántól, az Elite House Ingatlaniroda vezetőjétől megtudtuk, a lakótelep belső részein évtizedekig állt a piac: "Az itt lakók még 30 évesen kapták lakásaikat, és nagyjából 2000-ig el sem adták azokat, így a telepen 40 éven keresztül alig volt mozgás, és kialakult egy sajátos hangulatú kerületrész. Magának a József Attila lakótelepnek egyébként két metrómegállója is van: az Ecseri úti és a Pöttyös utcai. A metrótól való távolság ugyanakkor nem feltétlenül szempont vásárláskor: "A magas épületeknél nagyjából azonosak az árak, a négyemeletes házak iránt viszont úgy csökken a kereslet, ahogy távolodunk a metrótól. De az árak ettől függetlenül nem feltétlenül alacsonyabbak a külső területeken – mondja Tapasztó István, majd megmagyarázza a jelenséget: A lakótelep metrótól távolabb eső területei parkosabbak, ezért az ingatlanok nem vesztenek értékükből egészen a Lobogó és a Napfény utca vonaláig. A hátsó traktusban lévő lakások értékesítése ugyanakkor problémás, mert ezek az ingatlanok 15 percnyi sétára vannak a metrómegállóktól."

Magasról tesznek rá?

A lakótelep klasszikus, 1980-ban épült tízemeletes, távfűtéses paneljei iránt jelenleg szinte teljes az érdektelenség: ezekben az épületekben maximum a kis alapterületű, 35 négyzetméteres ingatlanok iránt van némi kereslet, de adásvétel csak elvétve akad. A lakótelep belső részén viszont más a helyzet, részben azért, mert a négyemeletes házak nem panelépületek, hanem az új projektekhez hasonló szerkezetű, középblokkos tégla-beton épületek – azaz gyakorlatilag téglalakások. Ezek a házak lényegesen jobban szigeteltek a paneleknél, és egy részük telepített alhőközponttal és egyedi hőmennyiségmérőkkel is rendelkezik. A két ingatlantípus, azaz a klasszikus panel és a tégla-beton lakások árai között legalább 20 százaléknyi a különbség. A panelépületek típuslakásai között is jelentős a differencia: a 35 négyzetméteres, másfél szobás lakások nagyjából 1 millió forinttal drágább, mint a 36 négyzetméteres, de csupán egyszobás otthonok. A magasabb házakban a legnépszerűbbek a 35 négyzetméteres lakások, amelyek 8,5–10 millió forintba kerülnek; az 50 négyzetméteres 9,5–11,5 millió forintos, valamint az 58 négyzetméteres, 10–12,8 millió forintos panelek viszont már nehezen eladhatók.

 

Kép



Panelnek álcázva

A négyemeletes téglalakások között a 27 négyzetméteres garzonok a legkelendőbbek: ezek állapottól és emelettől függően 7–9 millió forintba kerülnek. A 39 négyzetméteres, másfél szobás lakások 9,5–12 millió forintért adhatók el, míg az 52 négyzetméteres, kétszobás típusok 11–13,5 millió forintos áron piacképesek. Az 55–56 négyzetméteres otthonok ára 11,5–14 millió forintig kúszik föl, a gázfűtés pedig rendre további egymillió forinttal dobja meg az árat: a felújításra szoruló, ámde konvektoros, 55 négyzetméteres lakások ára 12,5 millió forinttól indul, a jó állapotú ingatlanok ára pedig felkúszik egészen 15 millió forintig. Kereslet egyébként éppen ilyen ingatlanokra lenne, annak ellenére, hogy ezek a teljes lakótelepi kínálatnak jó ha 5 százalékát kiteszik. Rossz hír, hogy a panelprogram is nehezen indul be a lakótelepen: "Alhőközpont ugyan már van néhány helyen, de egyedi hőmennyiségmérőt alig szereltetnek fel a tulajdonosok. A lakóközösségek a nyílászárócserét és a külső hőszigetelést sem csináltatják meg, annak ellenére, hogy a beruházás hamar megtérülne: egy-egy 90 lakásos társasház korszerűsítése nagyjából 60 millió forintba kerülne, és már akkor megérné, ha csak azt vesszük, hogy a lakók a magas fűtésdíj helyett a korszerűsítésre felvett hitel törlesztéseit fizetnék – magyarázza Tapasztó István, majd hozzáteszi, hogy a fentiek csak a klasszikus panelekre vonatkoznak, hiszen a négyemeletes házak vastag fallal épültek, így jól szigetelnek. Az mindenesetre tény, hogy nyílászárócserével a négyemeletes házak lakásai is gyorsabban értékesíthetők, a korszerűsítésre fordított összeg pedig eladáskor fillérre pontosan visszanyerhető.

 

 

 

 

Fönt és lent: Duna City és Habitat Millenium

Míg a József Attila lakótelepen áll az idő, a Ferencváros Duna-parti szakaszán zajlanak az események: a Lágymányosi hídtól délre lévő 32,5 hektáros területen 2006-ban megindult Duna City óriásprojekt a válság ellenére a tervezett ütemben halad. Mint Gulyás Kovács Gergelytől, a projekt ügyvezető igazgatójától megtudtuk, 2007-ben és 2008-ban kiépült a terület teljes infrastruktúrája: "Három fő csomópont létesült: az egyik a Soroksári út és a Kvassay út találkozásánál van, a második pedig a Kvassay út Hungária körút felé történő kihajtásánál. Ez az úgynevezett Kvassay-áttörés, amely a főváros 30 éves vágyálma volt. Elkezdődött egy harmadik csomópont kiépítése is, amely a fejlesztési területre történő behajtást biztosítja. Ezen túlmenően az eddigi kétszer két sávos Kvassay út helyett jelenleg egy kétszer három sávos, sőt helyenként kétszer négy sávos út szolgálja ki a belváros felől érkezőket. A fejlesztés jelenleg is zajlik, épp a szabályozási tervről egyeztetünk a fővárosi önkormányzattal. Az első félévben szeretnénk lezárni ezt az egyeztetést, hogy a jelenlegi szabályozási tervet fölválthassa egy Duna-parti kapcsolatokra jobban fókuszáló koncepció. Jelenleg dolgozunk a másfél kilométeres Duna-parti rész rehabilitációján, a Nagyvásártelep épületének megújításán, és készül az első irodaház terve is. Mostanra a Soroksári úttal egy síkba hoztuk a területet, amelyről le lehet látni a Kis-Dunáig. A projekt alapkőletételére 2010-ben kerülhet sor" – foglalja össze az ügyvezető az aktuális helyzetet, majd hozzáteszi, hogy a projekt a válság miatt nem csúszik, csupán a fejlesztési koncepciót hangolják át. "Ezt azért tehetjük meg, mert a fejlesztés szakmailag megalapozott, amit az is mutat, hogy 2008-ban a világ tíz legjobb ingatlanprojektje közé választották a cannes-i MIPIM kiállításon. Másrészt a válság jót is tesz a piacnak, hiszen fokozza a versenyhelyzetet."

 

Kép


A kerület másik, volumenében a Duna Cityhez nem hasonlítható, de még így is jelentős fejlesztése, a Habitat Millenium már nem élte túl a válságot: bár a spanyol fejlesztő első projektjét, a Habitat Prima társasházat már átadta, és a lakások nagy része elkelt, úgy döntött, nem vág bele a kétezer lakásos fejlesztésbe. A Habitat az 5,4 hektáros telek nagy részét már el is adta az Olimpia Csoportnak, amely tudomásunk szerint lakóingatlan fejlesztését tervezi. A fennmaradó, közel egyhektáros terület még a Habitat tulajdonában van, de értékesítés előtt áll. A cégközlöny adatai szerint a Habitat Millennium Lakóingatlan Fejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság tavaly november óta végelszámolás alatt áll.

 

 

Forrás: wwww.ingatlanmagazin.com

 

A mappában található képek előnézete megújuló Ferencváros